Tweet
Opinie: Levensloopbestendige woningen in Maastricht – tussen ambities en juridische valkuilen.
Door Willy Bronckers. Gediplomeerd vertrouwenspersoon ongewenste omgangsvormen (VPO) en integriteit (VPI).
Maastricht staat voor een dubbele uitdaging: een snel vergrijzende bevolking en een woningmarkt die onvoldoende inspeelt op deze ontwikkeling. Het college van B&W erkent dat er tot 2030 een opgave ligt van 2.330 seniorenwoningen – waaronder nultredenwoningen en zorggeschikte woningen – maar de realisatie blijft achter. Beleidsplannen zijn er genoeg, maar harde verplichtingen ontbreken. Projectontwikkelaars lijken liever te kiezen voor winstgevende segmenten, waardoor ouderen noodgedwongen in ongeschikte woningen blijven wonen.
Levensloopbestendig is niet hetzelfde als seniorenwoning.
Een levensloopbestendige woning is geschikt voor alle levensfasen, met kenmerken zoals geen trappen, brede deuren en een badkamer op de begane grond. Een seniorenwoning gaat verder: vaak geclusterd, met zorgvoorzieningen en sociale veiligheid. Elke seniorenwoning is levensloopbestendig, maar niet omgekeerd. Het tekort aan beide typen woningen is nijpend.
De juridische spanning: Didam-arrest vs. anterieure overeenkomst.
Gemeenten gebruiken anterieure overeenkomsten om vooraf afspraken te maken met ontwikkelaars over kostenverhaal en kwaliteitseisen, zoals het realiseren van seniorenwoningen. Onder de Omgevingswet (art. 13.13 en 13.22) is dit een belangrijk instrument. Maar hier wringt het met het Didam-arrest (HR 2021): overheden moeten bij grondverkoop mededingingsruimte bieden en transparant handelen. Als een gemeente eerst een anterieure overeenkomst sluit en pas daarna publiceert dat grond wordt verkocht, is er feitelijk al binding. Dit kan leiden tot nietigheid van de overeenkomst en juridische claims, zoals recent zichtbaar in Maastricht.
Wat betekent dit voor huisvesting voor ouderen?
De gemeente kan niet volstaan met vrijblijvende gesprekken. Zij moet:
• Transparant handelen: publiceer voornemens tot verkoop vóór het sluiten van overeenkomsten.
• Objectieve motivering: onderbouw waarom slechts één gegadigde in aanmerking komt.
• Slim gebruik van anterieure overeenkomsten: leg afspraken over seniorenwoningen vast, maar binnen de kaders van Didam.
Conclusie
De vergrijzing wacht niet. Beleidsambities zonder juridische zorgvuldigheid zijn een recept voor stilstand. Maastricht moet nu keuzes maken: harde afspraken over seniorenwoningen, transparante procedures en naleving van het Didam-arrest. Alleen zo voorkomen we dat ouderen én de gemeente de rekening betalen.
Door Willy Bronckers. Gediplomeerd vertrouwenspersoon ongewenste omgangsvormen (VPO) en integriteit (VPI).
Maastricht staat voor een dubbele uitdaging: een snel vergrijzende bevolking en een woningmarkt die onvoldoende inspeelt op deze ontwikkeling. Het college van B&W erkent dat er tot 2030 een opgave ligt van 2.330 seniorenwoningen – waaronder nultredenwoningen en zorggeschikte woningen – maar de realisatie blijft achter. Beleidsplannen zijn er genoeg, maar harde verplichtingen ontbreken. Projectontwikkelaars lijken liever te kiezen voor winstgevende segmenten, waardoor ouderen noodgedwongen in ongeschikte woningen blijven wonen.
Levensloopbestendig is niet hetzelfde als seniorenwoning.
Een levensloopbestendige woning is geschikt voor alle levensfasen, met kenmerken zoals geen trappen, brede deuren en een badkamer op de begane grond. Een seniorenwoning gaat verder: vaak geclusterd, met zorgvoorzieningen en sociale veiligheid. Elke seniorenwoning is levensloopbestendig, maar niet omgekeerd. Het tekort aan beide typen woningen is nijpend.
De juridische spanning: Didam-arrest vs. anterieure overeenkomst.
Gemeenten gebruiken anterieure overeenkomsten om vooraf afspraken te maken met ontwikkelaars over kostenverhaal en kwaliteitseisen, zoals het realiseren van seniorenwoningen. Onder de Omgevingswet (art. 13.13 en 13.22) is dit een belangrijk instrument. Maar hier wringt het met het Didam-arrest (HR 2021): overheden moeten bij grondverkoop mededingingsruimte bieden en transparant handelen. Als een gemeente eerst een anterieure overeenkomst sluit en pas daarna publiceert dat grond wordt verkocht, is er feitelijk al binding. Dit kan leiden tot nietigheid van de overeenkomst en juridische claims, zoals recent zichtbaar in Maastricht.
Wat betekent dit voor huisvesting voor ouderen?
De gemeente kan niet volstaan met vrijblijvende gesprekken. Zij moet:
• Transparant handelen: publiceer voornemens tot verkoop vóór het sluiten van overeenkomsten.
• Objectieve motivering: onderbouw waarom slechts één gegadigde in aanmerking komt.
• Slim gebruik van anterieure overeenkomsten: leg afspraken over seniorenwoningen vast, maar binnen de kaders van Didam.
Conclusie
De vergrijzing wacht niet. Beleidsambities zonder juridische zorgvuldigheid zijn een recept voor stilstand. Maastricht moet nu keuzes maken: harde afspraken over seniorenwoningen, transparante procedures en naleving van het Didam-arrest. Alleen zo voorkomen we dat ouderen én de gemeente de rekening betalen.
Opmerking